집주인이 기존 임대차 계약 종료 후 다른 임차인과 신규 계약을 체결할 때 임대료를 이전 계약 대비 5% 이내로 올려도 실거주 1년을 인정받을 수 있게 됐다. 신규 계약에 양도소득세 비과세 특례 적용을 받기 위한 실거주 1년 인정 규정이 적용되는 것이다.

3일 기획재정부는 현재 운영 중인 ‘상생임대인 인센티브 제도’ 대상에 신규 계약을 포함하기로 했다고 밝혔다. 상생임대인 인센티브 제도는 임대료를 직전 계약 대비 5% 이내로 인상한 집주인에게 양도세 비과세 특례 적용을 받기 위한 실거주 2년 기간 가운데 1년을 인정해주는 것이다.상생임대인 인센티브 제도에는 임대료를 유지 또는 인하하는 경우도 포함된다.

현행법상 1세대 1주택자는 양도일 기준 2년 이상 보유하면 양도세 비과세 요건을 충족하게 된다. 조정대상지역은 보유뿐 아니라 2년 이상 실거주해야 한다. 하지만 임차인이 한 주택에서 거주할 수 있는 최소 기한이 계약 갱신 청구권을 사용할 경우 2년에서 4년으로 연장돼 집주인이 양도세 비과세 특례상 실거주 요건을 채우기가 어려워졌다.

이에 따라 임차인을 내보내는 것은 물론 주택에 실거주하지 않으면서 세대원 일부를 전입신고해 실거주 요건을 채우려는 부작용도 나타났다.

이 같은 부작용을 조금이라도 줄여보고자 정부가 상생임대인이란 개념을 새로 만들고, 실거주 요건 1년을 인정하는 당근을 제시한 것이다. 상상임대인 인센티브 제도는 올해 12월 31일까지 운영된다.

이런 측면에서 보면 상생임대인 인센티브 제도의 기본적인 개념은 기존 임차인과 계약을 갱신하는 경우를 우선 겨냥했다고 볼 수 있다. 갱신 요구권 사용 전에 임대인과 임차인간 합의에 의해 자율 갱신된 계약, 갱신 요구권을 활용해 갱신된 계약, 갱신 요구권은 이미 사용했지만 묵시적 갱신 등을 통해 재갱신되는 계약에서 임대료가 직전 대비 5% 이내로 인상됐다면 상생임대인으로 인정해주는 것이다. 여기에서 직전 계약은 기존 임대차 계약이 있고, 이 계약이 1년 6개월 이상 유지된 경우로 한정한다.

정부는 여기에 더해 새 임차인과 체결하는 새로운 임대차 계약도 상생임대인의 범위에 포함하기로 한 것이다. 신규 계약이라도 임대료 인상률을 5% 이내로 제한한다면 전체 임대차 시장에 대한 안정효과가 발생하기 때문이다.

이전 계약이 만료되기 전에 임차인의 책임으로 계약을 취소한 후 다른 임차인과 체결한 계약 역시 신규 계약으로 인정해 상생임대인 혜택이 부여된다.