④ 가난한 서민은 집 사지 말라는 대출 규제

대다수 국민은 집을 살 때 은행에서 대출을 받는다. 워낙 큰 돈이 필요하기 때문이다.

이 때문에 미국은 집값의 90%까지 대출을 해주고, 모기지 제도를 통해 퇴직할 때까지 빚을 갚아나가도록 하고 있다. 한국의 경우는 주택담보대출을 활용한다.

주택담보대출은 개인의 신용등급이나 소득 수준을 따지는 신용대출보다 수월하게 돈을 빌릴 수 있다. 짧게는 10년, 길게는 30년까지 나누어 빌린 돈과 이자를 갚아 나갈 수 있는 것이다. 한 때는 집값의 70%까지 빌릴 수 있었다.

하지만 문재인 정부는 2017년 6월 첫 부동산 대책부터 규제를 강화했다. 조정대상지역의 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 10%포인트씩 하향 조정한 것이다. 2018년 12월에는 DTI보다 대출 기준을 더 강화한 신(新)DTI와 함께 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입했다.

신DTI는 연간 주택담보대출 원리금 상환액을 연소득으로 나눈 비율이다. DTI는 기존 주택담보대출의 이자와 신규 주택담보대출의 원리금만 부채로 인식하지만 신DTI는 기존 주택담보대출의 원금까지 부채로 잡는다. 이를 적용하면 DTI보다 추가 주택담보대출이 어려워지고, 대출 한도 역시 줄어든다.

이보다 더 강력한 것이 DSR이다. DSR은 대출 한도를 계산할 때 차주(借主)의 모든 빚을 다 포함하는 개념이기 때문이다. 주택담보대출은 물론 신용대출이나 카드론 같은 대출 역시 포함돼 대출 한도가 크게 줄어든다.

한국 가계대출의 대부분은 주택 구입 자금 마련과 관계가 있다. 지난해 말 기준으로 주택담보대출 잔액은 911조원으로 전체 가계대출의 53%에 달한다. ‘영끌’이라는 말이 대변하듯 신용대출과 카드론 역시 주택 구입에 동원되고 있다는 점을 감안하면 가계대출 관리는 필요하다.

문제는 가계대출이 집값 폭등의 ‘주범’이 아니라는 것이다. 이전에도 대출로 집을 사고, 전세를 살았지만 집값이 이처럼 치솟은 적은 없다. 오히려 하락한 경우도 많다. 집값 폭등은 문재인 정부의 부동산 정책 실패로 비롯된 것이고, 서민들은 불안한 마음에 ‘막차’라도 잡고 싶은 심정으로 대출을 늘린 것이다.

최근에는 대출 총량 규제와 같은 우격다짐의 대출 규제로 아파트 청약에 당첨됐는데 중도금이나 잔금을 못내는 경우도 발생하고 있다.실제 지난 10월 아파트 미입주자 10명 중 3명은 잔금 대출 문제로 입주하지 못한 것으로 나타났다. 서민을 ‘대출 난민’으로 만들고 있는 것이다. "이번 생애 내 집 마련은 망했다"는 절규가 나오는 이유다.

내년에는 대출이 더욱 막힌다.현재는 6억원 이상 아파트나 신용대출 1억원 이상에만 DSR 40% 규제가 적용되지만 내년부터는 총 대출액 2억원이 넘으면 부동산 규제지역 여부와 상관없이 DSR 40%가 적용된다.

정부가 가계대출 규제의 고삐를 조이면 실수요자와 서민 등 금융 취약계층은 대출 절벽이라는 직격탄을 맞게 된다. 지금도 은행권에 이어 2금융권까지 대출문이 좁아지고 있다. 이는 서민들이 대거 대부업이나 사채 등 제도권 금융 밖으로 밀려나게 되는 것을 의미한다. 가난한 서민은 집을 사지 말라는 것이나 다름없다.

어쩌면 ‘군사작전’ 같은 문재인 정부의 대출 규제로 집값이 내려간다는 것 자체가 경제적으로 어려워 더는 버티지 못하게 된 국민이 많아졌다는 것을 의미할 수도 있다.