상한제가 적용되는 아파트 분양가에 이주비 대출 이자, 상가 세입자 영업손실 보상비, 조합 운영비 등이 추가로 반영된다. 또 분양가 산정의 주요 항목인 기본형 건축비는 자잿값 급등에 탄력적으로 대응할 수 있도록 수시로 조정된다.

분양가 상한제는 택지비, 기본형 건축비, 가산비 등을 산정해 주변 시세의 70~80%로 분양가를 제한하는 제도다. 국내에 분양가 상한제가 처음 도입된 것은 지난 1977년으로 공공택지 내 공동주택에 적용됐다.

민간택지에도 분양가 상한제가 적용된 것은 노무현 정부 때다. 2014년부터는 민간택지에 분양가 상한제가 적용되지 않고 주택도시보증공사(HUG)가 분양가를 책정했다. 보증을 거절하는 방식으로 분양가를 간접 통제한 것이다. 지난 2020년 7월 민간택지 분양가 상한제를 다시 부활시킨 게 문재인 정부다. 분양가를 억눌러 집값을 잡겠다는 것이 명분이었지만 집값 상승은 막지 못한 채 공급 가뭄, 로또 청약 등의 부작용만 낳았다.

분양가 상한제 개편은 윤석열 대통령의 대선 공약이자 대통령직 인수위원회가 선정한 국정과제다. 당초 하반기에 발표될 예정이었지만 서울 등 주요 지역의 정비사업 조합들이 분양가 상한제를 피하기 위해 분양을 미루면서 도심의 신규 주택공급이 막히고 있다는 분석이 나오자 발표 시기를 앞당긴 것이다. 분양가 상한제는 현재 서울 18개 구와 경기도의 3개 시에 적용되고 있다.

국토교통부는 앞으로 상한제 적용 대상인 정비사업의 분양가를 산정할 때 세입자 주거 이전비, 상가 세입자 영업손실 보상비, 명도 소송비, 기존 거주자의 이주를 위한 이주비 대출 이자, 조합 운영비 등도 분양가에 반영하기로 했다.

재개발, 재건축 등의 정비사업은 공공택지와 달리 조합 총회 개최, 기존 거주자 이주·명도 등 토지 확보 과정에서 부가 비용이 발생한다. 하지만 현행 분양가 상한제가 이를 제대로 반영하지 못하면서 부작용이 드러나자 사업 추진 과정에서 발생하는 필수적인 비용은 합리적으로 반영키로 한 것이다.

국토교통부는 또 분양가 상한제 대상 아파트에 적용되는 기본형 건축비의 경우 자잿값 변동에 탄력적으로 대응할 수 있게 수시 고시가 가능하도록 했다. 기본형 건축비는 매년 3월 1일과 9월 15일을 기준으로 두 차례 정기 고시하는 것이 원칙이다. 다만 고시 후 3개월이 지난 시점에 철근, 레미콘 등 주요 자재의 가격이 15% 이상 변동됐을 경우에는 이를 반영해 다시 고시할 수 있다.

국토교통부는 우선 주요 자재로 선정된 레미콘·철근·PHC파일·동관 등 4개 품목을 공법 변화와 사용 빈도 등을 고려해 레미콘·철근·창호 유리·강화 합판 마루·알루미늄 거푸집 등 5개로 개편한다.

아울러 기본형 건축비 상승률 산정 방식도 개선해 최근 고시 후 3개월이 지나지 않아도 건축비 비중 상위 2개 자재인 레미콘과 철근 상승률의 합이 15% 이상이거나 비중 하위 3개 자재인 창호 유리·강화 합판 마루·알루미늄 거푸집 상승률의 합이 30% 이상인 경우에는 기본형 건축비를 재산정해 고시할 수 있도록 했다. 일례로 철근값이 10% 오르고, 레미콘값이 14% 오른 경우 현재는 기본형 건축비 인상이 불가능하지만 앞으로는 가능해진다.

국토교통부는 이와 함께 민간택지의 택지비 산정에 관한 공정성을 높이기 위해 한국부동산원에 외부 전문가가 참여하는 택지비 검증위원회를 신설하기로 했다. 그동안 한국부동산원이 단독으로 심사를 진행하면서 ‘깜깜이 심사’ 논란이 제기돼 온 만큼 검증위원회를 통해 택지비 검증을 투명화하는 동시에 심사결과에 대한 신뢰도를 높이겠다는 취지다.

국토교통부는 또 HUG의 고분양가 심사 때 ‘자재비 가산제도’를 신설해 자잿값 급등에 대응키로 했다. 현행 고분양가 심사제도는 신규 단지 분양가를 심사할 때 인근 단지의 시세를 기준으로 산정하는데, 자잿값 등 원가 요인을 제대로 반영하지 못하는 한계가 있었다. 하지만 앞으로는 자잿값이 단기 급등한 경우 급등분의 일부를 분양가에 반영하게 된다.

국토교통부는 HUG의 고분양가 심사과정에서 시세 비교를 위한 ‘인근 사업장’의 기준도 준공 20년 내 단지에서 10년 이내 단지로 변경했다. 특히 고분양가 심사의 평가 기준과 배점을 공개해 예측 가능성을 높이기로 했다. 아울러 심사 결과에 이의가 있는 경우 결과 통보 7일 안에 이의신청을 할 수 있게 했다.