새 정부가 지난 21일 임대차 시장 안정화 방안의 하나로 상생임대인 제도 개편안을 내놓자 국세청에는 자격 여부를 묻는 문의가 쇄도하고 있다. 상생임대인에 해당되면 2년 거주 요건이 면제돼 양도소득세 비과세는 물론 장기보유특별공제 등의 혜택을 받을 수 있기 때문이다.

문재인 정부는 지난해 말 임대료를 5% 이내로 갱신한 임대인에게 혜택을 주는 상생임대인 제도를 1년 간 한시적으로 도입했다. 임대차 3법의 부작용을 미리 차단하기 위한 방안의 일환이었다. 하지만 임대 개시 시점에 1가구 1주택자이어야 하고, 주택가격도 기준시가 9억원 이하여야 하는 등 자격 요건이 까다로운 데다 1년 거주 의무만 면제해 1년은 결국 거주해야 하는 ‘반쪽짜리’ 혜택이라는 지적이 많았다.

반면 새 정부의 개편안은 2년 거주 요건이 면제되고, 주택가격과 관계 없이 다주택자도 혜택을 볼 수 있다. 아울러 등록임대사업자 역시 상생임대인의 혜택을 받을 수 있다는 것이 새 정부의 설명이다.

등록임대사업자는 상생임대인 제도와 관계 없이 임대의무기간 동안 임대료 증액이 5% 이내로 제한되는 등 공적 의무가 부여된다. 이를 어길 경우 임대등록 말소, 세제 혜택 환수, 과태료 부과 등의 불이익을 받는다.

기획재정부는 23일 "상생임대인은 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 인상률이 5%로 제한된 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받는데, 등록임대사업자를 대상에서 제외할 경우 불형평의 소지가 있다"며 "등록임대사업자는 임대료 증액 제한 등 여러 공적 의무를 이행하는 만큼 요건을 충족하면 똑같이 상생임대인 혜택을 주고 있다"고 밝혔다.

기획재정부에 따르면 등록임대사업자가 지난해 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지 체결한 임대 계약에서 임대료 증액을 5% 이내로 제한하면 등록임대주택의 임대의무기간이 끝난 뒤 1가구 1주택자 상태에서 임대등록을 했던 주택을 매도할 경우 2년 거주 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

앞서 새 정부의 대책 발표 이후 인터넷 커뮤니티 등에서는 "실질적인 상생임대인인 등록임대사업자에게 비과세 혜택을 주지 않는 것은 역차별"이라며 형평성 논란이 제기됐다. 이에 대해 기획재정부 관계자는 "지난해 말 상생임대인 제도를 처음 도입했을 때부터 등록임대사업자에도 동일 혜택을 주고 있다"고 설명했다.

이와 함께 새 정부는 임대인과 임대물건이 동일하면 임차인이 바뀌어도 직전 계약 대비 임대료 증액을 5%로 제한할 경우 비과세 요건의 2년 거주 의무를 면제하는 등 상생임대인 혜택의 범위를 폭넓게 해석하고 있다.

다만 임대료 5% 제한 후 2년의 계약기간을 채우지 못한 경우에는 귀책 사유가 임차인에게 있더라도 집주인에게 상생임대인의 혜택을 주지 않는다. 애초 2년 계약을 맺었지만 임차인의 사정으로 1년 반만 살고 나간다면 임대인은 상생임대인 혜택을 못 받는 것이다.

기획재정부 관계자는 "억울한 임대인이 나올 수 있지만 세제 혜택을 노려 임대인·임차인이 공모해 극단적으로 하루, 이틀만 거주하고 임대 계약을 해제하는 경우도 나올 수 있어 불가피하게 임대기간을 2년으로 정했다"고 설명했다.

구분등기가 돼 있지 않은 다가구주택 소유주가 상생임대인으로 인정받기 위해서는 전체 주택에 대해 임대료를 5% 이내로 제한해야 한다. 다가구주택은 단독주택으로 소득세법 시행령에서는 다가구주택을 구획별로 양도하지 않고 전체를 양도하는 경우 그 전체 주택을 1주택으로 간주한다. 이에 따라 집주인이 다가구주택 양도를 구획별로 하지 않고 1주택자로서 전체를 양도한다면 모든 구획에 대해 5%룰을 지켜야 상생임대인 혜택을 받을 수 있다.