전세계약 체결 직후 집주인의 주택매매나 담보대출이 금지된다. 또한 집주인은 세금을 체납한 내역이나 선순위 보증금 규모 등을 세입자에게 공개해야 한다. 전세사기를 당한 피해자에게는 1억6000만원까지 저리로 대출이 제공되고, 최장 6개월까지 시세보다 낮은 금액에 거주할 수 있는 임시거처가 지원된다.

국토교통부는 1일 정부서울청사에서 이 같은 내용을 골자로 한 ‘전세사기 피해방지 방안’을 관계부처 합동으로 발표했다.

◇ 전세사기 피해 막기 위해 임차인 대항력 강화

정부는 전세사기 피해를 막기 위해 임차인의 대항력을 강화하기로 했다. 이를 위해 주택임대차 표준계약서에 ‘임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다’는 특약을 명시하도록 제도를 개선할 방침이다.

현행 주택임대차보호법에 따르면 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받아도 효력은 당일이 아닌 ‘그 다음날 0시’부터 발생한다. 이 때문에 전세계약 직후 집주인이 주택을 매도하거나 은행에서 담보대출을 받고 저당권을 설정하면 임차인의 전세보증금이 후순위로 밀려 제대로 보호받지 못하는 경우가 생긴다. 정부는 금융권에도 주택담보대출을 실행할 때 임대차 확정일자 부여 현황을 확인하도록 했다.

임대인에게는 전세계약 전에 임차인에게 세금 체납 사실이나 선순위 보증금 규모 등의 정보를 제공할 의무가 부여된다. 전세계약 후에는 임차인이 임대인의 동의가 없어도 임대인의 미납세금 등을 확인할 수 있도록 법 개정을 추진한다.

담보 설정 순위와 관계없이 임차인의 전세보증금 중 일정 금액을 우선 변제하는 최우선 변제금액도 상향 조정된다. 현재 최우선 변제금액은 서울이 5000만원, 수도권 과밀억제권역은 4300만원, 광역시는 2300만원, 그 밖의 지역은 2000만원으로 설정돼 있다. 정부는 법무부 심의를 거쳐 상향 수준을 정하고, 연내 관련법 시행령을 개정할 예정이다.

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험 가입 때 연립·다세대 등에 적용되는 주택가격은 현재 공시가격의 150%에서 140%로 낮아진다. HUG는 신축 빌라 등의 경우 시세 산정이 어려워 공시가격의 150%를 집값으로 인정해주고 있다. 하지만 이때 전셋값이 매매가격보다 높은 경우가 발생해 ‘깡통전세’를 악용한 전세사기 피해가 발생하고 있다.

◇ 전세사기 피해자에 저리 대출·긴급 거처 지원

전세사기 피해자에 대한 지원은 강화된다. 전세보증금을 돌려받지 못한 피해자에게는 주택도시기금에서 1억6000만원까지 연 1%대의 저리로 긴급자금 대출을 지원한다.

또 자금이나 거주지 확보에 어려움을 겪는 피해자에게는 HUG가 관리하는 임대주택 등을 최장 6개월까지 시세의 30% 이하로 거주할 수 있도록 임시거처로 지원한다. 아울러 전세가율이 높아 깡통전세가 우려되는 지역에 대한 관리도 강화된다.

수도권의 경우 동(洞) 단위로 전세가율을 공개하고, 보증사고 현황과 경매 낙찰률 등의 정보를 제공해 전세사기 위험성을 알린다는 것이 정부의 방침이다. 아울러 부동산 거래 경험이 적은 2030세대 등을 위해 내년 1월까지 ‘자가진단 안심전세 앱(app)’을 출시하고, 임차인 ‘핵심 체크 리스트’도 만들어 배포할 예정이다.

전세사기범에 대한 처벌은 강화된다. 정부는 전세사기 가해자에게 임대사업자 등록을 불허하고, 기존 사업자의 경우 등록 말소를 추진하기로 했다.