문재인 정부의 부동산 보유세제가 투기수요 억제라는 정책 목표 달성에는 실패하고, 극심한 누진성으로 과세 대상과 세금만 늘렸다는 지적이 나오고 있다. 실제 지난해 종합부동산세 고지 인원은 102만6600명으로 전년 대비 38% 증가했으며, 고지세액은 8조5681억원으로 전년의 4조2687억원 대비 2배가량 늘었다.

24일 한국조세정책학회에 따르면 우리나라 주택 보유자의 소득 대비 실질 세 부담은 경제협력개발기구(OECD) 평균을 넘어선 것으로 추정되고 있다. 유경준 국민의힘 의원실에 따르면 국내총생산(GDP) 대비 보유세 비중은 지난 2018년 0.82%에서 지난해 1.2%로 높아진 것으로 나타났다. 2018년 OECD 평균이 1.07%였다는 점을 감안하면 지난해 우리나라의 GDP 대비 보유세 비중은 처음으로 OECD 평균을 넘어섰을 가능성이 크다는 것이다.

이는 공시가격 현실화의 영향이 크다. 문재인 정부가 공시가격 현실화율 제고에 주력하면서 지난 4년 동안 서울 주요 지역의 단독주택 공시가격은 2배 이상 급등한 것으로 나타났다. 오는 3월 발표될 공동주택 공시가격도 지난해보다 큰 폭으로 상승하면서 4년 전보다 2배 이상 오르는 곳이 속출할 전망이다.

특히 공시가격 현실화와 함께 종합부동산세의 세율도 함께 올리면서 보유세 부담은 공시가격 상승 이상으로 커졌다. 주택마다 차이가 있지만 일부 종부세 대상 주택은 보유세 부담이 4년 새 3배에서 7배까지 늘어난 경우도 있다. 이는 국민의 세금 납부 능력을 넘어 ‘세금 폭탄’이 될 수 밖에 없다.

이에 따라 보유세 상승에 대한 속도 조절이 필요하다는 지적이 나오고 있다. 특히 전문가들은 공시가격을 실거래가의 90%까지 올리면 외부 충격으로 집값이 단기 급락할 경우 공시가격이 실거래가에 육박하거나 더 높은 상황도 나타날 수 있다고 우려한다.

올해 1월 1일자 기준 표준 단독주택 공시가격의 경우 초고가가 아닌 중고가 주택도 2018년 대비 갑절 이상 뛴 곳이 많다. 지난 2018년 시민단체를 중심으로 공시가격 형평성 논란이 커지자 2019년도 공시가격부터 현실화율이 낮은 단독주택의 공시가격을 급격하게 끌어올린 영향이다.

서울 용산구 대사관로에 위치한 한 단독주택은 2018년 공시가격이 5억3500만원에서 올해 12억1900만원으로 4년간 누적 상승률이 127.9%에 달한다. 마포구 연남동의 한 단독주택은 2018년 공시가격이 5억2300만원에서 올해 14억3500만원으로 4년 새 174.4% 상승했다.

정부가 공시가격 현실화율 제고 방침에 따라 초기에는 고가주택 또는 상권 형성 등 개발 재료가 있는 곳부터 공시가격을 끌어올렸지만 2020년 ‘공시가격 로드맵’ 수립 이후에는 시세의 90%까지 올려야 하는 현실화율 목표치 때문에 중저가 주택도 오름폭이 커지고 있다.

오는 3월 공개될 공동주택 공시가격도 큰 폭의 상승이 예상된다. 아파트는 2018년 이전에도 공시가격 현실화율이 단독주택보다 높았다. 하지만 단독주택보다 시세가 더 많이 오른 탓에 4년 전보다 2~3배 이상 오른 곳이 속출할 것으로 보인다.

공시가격이 많이 오른 종부세 대상 고가주택은 지난 4년간 보유세 부담도 급증했다. 지난 2018년 공시가격이 15억6000만원이던 마포구 연남동의 한 단독주택은 올해 공시가격이 37억3400만원으로 139% 오르면서 보유세가 665만원에서 4676만원으로 603% 불어날 전망이다.

당정은 올해 고령자와 1세대 1주택자를 중심으로 보유세 인하 방안을 준비 중이다. 하지만 보유세 정상화를 위해서는 무엇보다 공시가격 또는 종부세율을 손봐야 한다는 지적이 잇따르고 있다.